建て替えとリフォームの違いとは？選び方とは？

建て替えとリフォームの違いとは？選び方とは？

「家の経年変化が気になる」「耐震性能を改善したい」「家族構成が変わった」等の理由で建て替えを検討する人も少なくありません。

木造の一戸建てであれば、およそ30年が建て替えの目安と言われています。

耐震性能の改善のためにもそういったタイミングで建て替えを検討するのもよいかもしれません。

一方、建て替えとリフォーム、どちらにするべきか悩む人も多いでしょう。

今回、建て替えとリフォームの違いについて確認してみましょう。



建て替えとリフォームの違い

建て替えとは

既存の住宅を、基礎部分から取り壊して、新たにゼロから住宅を建築することです。

建て替えをいっても、すべての住宅が建て替えができるわけではなく、

「建築基準法で定められた幅員（幅）4m以上の道路に2m以上接した土地でなければ、原則として建て替えができない」等の

制約がありますので、ご自身の住宅が「再建築不可物件」か否かのチェックをするようにしましょう。



リフォームとは

既存の基礎部分は残して、部分的に改築、修繕、増築などを行い、新築同様の状態に戻すことです。

風呂・水廻りや、屋根・外壁のみといった部分リフォームや、目に見えるものをすべて新しくするフルリフォームなど、

その改修範囲はさまざまです。

新築住宅も中古住宅も、購入前にインスペクションなどで住みにくさや劣化を調べておくことが大切です。



建て替えとリフォームのメリット・デメリット

建て替えとリフォームのメリット・デメリットをまとめておきましょう





【建て替え】

【リフォーム】

メリット

■間取りや設備などの不満をほとんど解決できる

■比較的多額のローンを組める

■自由に設計できる

■コストが比較的かからない

■工期が短い

■各種税金の軽減が可能

■必要な部分のみの改修が可能

デメリット

■コストがリフォームに比べて高くなりやすい

■工期が長い

■法律によって建て替えが不可能な建物がある





■追加料金が発生する場合があり、初期よりもコストがかかる場合がある

■建て替えに比べて自由に設計ができない

■補強工事が必要な箇所が多すぎる場合は、建て替えてしまうほうが良い場合もある



建て替えとリフォームどちらがお得？

建て替えの費用

建て替えの費用は「建築費用」「設計費用」「解体費用」「測量費用」「建物滅失登記費用」

「仮住まいに関わる費用」が主なものです。



１．建築費用

木造工法(一般・ツーバイフォー工法)なのか、鉄骨・鉄筋コンクリート工法なのかでも変わりますが、

木造工法の一般ですと建物の床面積(坪)×30～75万が相場とされています。



２．設計費用

設計費用の相場は、建築費用の10～15％です。



３．解体費用

解体する建物の規模によって価格も変わりますが、目安としては建物の床面積（坪）×3万から4万円です。

都市部のほうが割高になります。



４．測量費用

大体30万前後を目安に考えて下さい。しかし、測量図がある場合は測量する必要はありません。



５．建物滅失登記費用

建物を建てたり、解体すると登記が必要になります。

解体する際に必要なのが滅失登記で土地家屋調査士に依頼し、申請してもらうための費用が必要になります。

土地家屋調査士によっても異なりますが、3万円から5万円ほどになります。

法務局に行き、自身で登記することもできます。



６．仮住まいにかかわる費用

建物を建て替えるとなるとその間は仮住まいでの生活になるので、建仮住まいの家賃が発生します。

工事期間の家賃と入居時の初期費用を含めると大体、家賃×10ヶ月～12か月分の費用が発生すると考えてもらえばよいでしょう。

リフォームの費用

建て替えと比べると断然お得な感じがするリフォームですが、それはどれだけの規模でリフォームを行うかにもよります。

例えば、浴室のみのリフォームであれば50万円～100万円が平均的ですが、建物の規模によって上下します。

リフォームを検討する場合はリフォームをしたいすべての部分の見積もりを依頼し、

本当にリフォームが必要な部分を見極めることで、費用を抑えることができる可能性もあります。



どちらにするべき？建築家による診断をうけよう

結局の所、どちらの方がお得なのか。

それは現在の建物の状態やメンテナンスが必要な場所にもよるのでどちらが良いとは一概に言えませんが、

目先のことだけを考えるのではなく、10年後、20年後とこれから先までの状態を考えることが必要です。

長期的にみて、コストの削減にもつながります。

住宅を改修・改築したい場合はまず建築家に状態を見てもらい、その住宅にあと何年住むのか、

予算はいくらぐらいまで出せるのかを考えてから方向性を決めていくのが良いでしょう。

リフォームにするか、建て替えをするかの検討材料にもなります。

建築事務所では、インスペクション(住宅診断)を行っており、高い専門スキルを持った建築家による診断を受けることができます。

おわりに

費用や設計の自由度、工事期間などの違いによるメリットやデメリットを把握しましょう

リフォーム、建て替えは、築年数を目安に住まいの状態や家族のライフスタイルなどから選択しましょう

その際、建築家によるインスペクションがよい判断材料になるでしょう。